L'obligation spécifique de renseignement du banquier en cas de prêt relais

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Obligation de renseignement du banquierLe prêt relais est devenu un outil courant en matière bancaire puisqu’il permet au propriétaire d’une maison en vente de souscrire un emprunt afin de devenir propriétaire d’un autre bien immobilier. Néanmoins, cette opération présente des risques sur lesquels le banquier doit apporter une information spécifique.

L’hypothèse du prêt relais est souvent la même : un particulier ou un professionnel est propriétaire d’un local d’habitation ou professionnel qu’il souhaite vendre. Parallèlement, il a le coup de cœur pour une nouvelle maison ou de nouveaux bureaux dont le prix est attractif et qui constitue une occasion qu’il ne souhaite pas laisser passer.

L’intérêt du prêt relais

Le banquier va alors lui proposer de souscrire un prêt relais qui va lui permettre de se porter acquéreur de ce nouveau bien moyennant des échéances mensuelles relativement modérées et lui laisser un délai de deux ans, la plupart du temps, pour vendre son bien et lui permettre d’effectuer le règlement d’une échéance de remboursement lors du 24ème mois bien plus importante grâce au prix de vente du bien.

Cette opération présente plusieurs avantages puisqu’elle permet souvent à l’emprunteur de pouvoir continuer de rembourser le prêt du bien d’origine tout en souscrivant un nouveau prêt pour le nouveau bien et, surtout, elle laisse la possibilité pour l’emprunteur de ne pas laisser passer un bien qui revêt un attrait particulier pour lui.

Les dangers du prêts relais

Cependant, il s’agit d’une opération qui présente également de nombreux dangers. Le premier est que le bien d’origine ne soit pas vendu à l’issue du délai de 24 mois. Le second est qu’un sinistre (apparition de fissure à la suite d’une sécheresse, inondation consécutive au bris d’une canalisation, etc.) affecte le bien d’origine et que celui-ci devienne donc invendable.

Dans un tel cas, l’emprunteur ne pourra rembourser la 24ème mensualité.

Et si le bien ne se vend pas?

Deux hypothèses sont alors envisageables. Soit la banque accepte d’amortir le montant de cette 24ème mensualité et dans ce cas le taux d’endettement de l’emprunteur dépassera souvent les 50%. Soit la banque refuse tout amortissement et elle procèdera donc à la saisie immobilière du bien financé.

L’emprunteur sera alors en droit de se retourner contre la banque et contre le notaire qui, la plupart du temps, n’auront pas évoqué avec lui ces hypothèse catastrophes. Or, la jurisprudence précise que ces processionnels sont tenus à une obligation spécifique de conseil, c’est-à-dire qu’ils doivent spécialement attirer l’attention de l’emprunteur sur le détail de ces hypothèses.

Dans un tel cas, l’emprunteur pourra se prévaloir de la perte de la chance de ne pas avoir conclu l’emprunt litigieux et pourra obtenir une indemnisation à ce titre.

 

 

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